仲介と管理方法
宅建業者への媒介契約や報酬については法律で決められています。
この記事では、仲介と管理方法について詳しく説明します。
仲介とはどのようなものなのか
住宅やアパートを賃貸するためには、まず入居者を募集する必要がありますが、これは簡単ではありません。
ここで利用したいのが不動産業者です。賃貸人に代わって入居者を募集し、契約の仲立ちをすることを「媒介」といい、一般には「仲介」と呼ばれます。
不動産の仲介業は、宅地建物取引業の許可を得た不動産業者（宅建業者）でなければ行えません。
3種類の媒介契約
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
一般媒介契約
- 複数の宅建業者に媒介を依頼でき、依頼者自身も不動産取引の相手を見つけて契約できます。
- 法律上の有効期間の制限はありませんが、標準媒介契約約款では3か月以内とされています。
- 他の業者が媒介した相手や自分で見つけた相手と契約した場合は、その旨を依頼した業者に通知する義務があります。
専任媒介契約
- 他の宅建業者に重ねて媒介を依頼することはできませんが、依頼者自身で相手を見つけて契約することはできます。
- 契約後7日以内に物件を指定流通機構に登録する義務があります。
専属専任媒介契約
- 他の宅建業者に重ねて媒介を依頼できず、自身で見つけた相手とも契約できません。
- 契約後5日以内に物件を指定流通機構に登録する義務があります。
専任媒介契約・専属専任媒介契約のメリット
専任媒介契約・専属専任媒介契約では、物件を指定流通機構（レインズ）に登録することが義務付けられているため、全国の不動産業者が物件情報を閲覧できます。
これにより、より多くの人に物件をアピールすることが可能です。
宅建業者に支払う報酬は事前に明確にしておく
宅建業者が依頼者の希望通りの不動産取引を完了した場合、報酬請求権が生じます。
報酬の上限額は国土交通省の告示で定められており、以下のようになっています。
居住用建物の賃貸借の媒介
- 賃貸人および賃借人の一方から受領できる報酬の上限額は「賃料1か月分×0.5×1.1（消費税）」です。
居住用以外の建物や宅地の賃貸借の媒介
- 双方から受領できる報酬の上限額は「賃料1か月分×1.1」です。
土地や建物の賃貸借の代理
- 報酬の上限額は「賃料1か月分×1.1」です。依頼者の相手からも報酬を受領する場合も同様です。
管理とはどのようなものなのか
仲介と同様に重要なのが賃貸物件の管理です。
代表的なものに家賃管理や物件のメンテナンスがあります。
家賃の滞納問題や原状回復費用の負担などでトラブルが発生しやすく、個人で解決するのは難しいことがあります。
まとめ
不動産業者に仲介や管理を依頼することで、煩雑な業務を専門家に任せることができ、よりスムーズな賃貸運営が可能となります。
物件の媒介契約を締結する際は、契約内容や報酬について十分に理解し、適切な選択をすることが重要です。
参考文献には「標準媒介契約約款」や「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」「国土交通省のガイドライン」を確認すると、さらに詳細な情報を得ることができます。
