不動産業者と宅建業者の違い
宅建業者は正式名称を「宅地建物取引業者」といい、「宅地建物取引業法（宅建業法）」に基づく免許を受けて宅建業を営んでいます。
宅建業とは「宅地もしくは建物」の「売買・媒介・代理」を「業」として行うことです。個人も法人も免許の取得が可能で、免許の有効期限は5年。それ以降も引き続き宅建業を行うためには免許を更新します。
宅建業の免許を受けるには、事務所などに専任の宅地建物取引士（以下「宅建士」）を置かなければなりません。「専任」とは、原則として宅建業を営む事務所に常勤し、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいいます。パート・アルバイトや業務委託、兼業の場合は「常勤」とは認められません。また事務所で業務に従事する者5人につき1人以上の宅建士が必要です。
宅建業者の免許が必要になるかどうかは※の通りです。不動産業派の業務はそれぞれ専業特化していますが、自ら所有する不動産を賃貸する大家さんや、マンションやビルなどを管理するだけの会社は「宅地もしくは建物」の「売買・媒介・代理」をしていないため、宅建業の免許は不要です。
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宅建業法による専任宅建士の最低設置人数
事務所：業務に従事する者5人につき1人以上
案内所等：住宅展示場・モデルルームなどの仮設設置 1案内所につき1人以上
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宅建業免許が必要な場合とは
自己所有の不動産については売買（交換）の際に業として売る（交換する）場合は必要、賃貸する場合は不要。他人所有の不動産は売買（交換）・賃貸においても宅建業免許が必要です。
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大家さんが保有する不動産（土地、建物やその一部）を「反復継続して不特定多数」に賃貸しても宅建業の免許は不要。しかし「反復継続して不特定多数」に売却するには、宅建業の免許が必要です。
宅建士の独占業務
重要事項説明書への記名
重要事項説明書の記載内容に誤りがないことを確認して宅建士が記名します。重要事項説明書には、買主・借主が契約締結のために知っておくべき重要な事項が記載されています。重要事項の説明
買主・借主に対して、記名した重要事項説明書の内容について説明をします。説明は売買契約締結までに行い、相手に宅建士証を提示する必要があります。37条書面（契約書）への記名
取引内容が記載された契約書に誤りがないことを確認し、記名を行います。37条書面と呼ばれるのは宅建業法の37条に定められているためです。
参考：宅建業者は、事務所の所在地が同一の都道府県内に限られる場合はその知事から、複数の都道府県の場合は国土交通大臣から免許の交付を受ける必要があります。
宅建業者が扱う不動産の種類
宅建業法では、「売買・媒介・代理」をするのに免許が必要な不動産を「宅地若しくは建物」と定めています。
「宅地」は「建物の敷地に供せられる土地」で、宅建業法第2条第1項で下のように定義されています。また「用途地域」内の土地とそれ以外の土地で、宅地に該当するかどうかの基準が異なります。「建物」は住宅や事務所・店舗・工場・倉庫・マンションの一室など、柱・壁・屋根のある建築物が該当します。
宅地建物取引業法（宅建業法）の用語の定義
第2条
宅地
建物の敷地に供せられる土地をいい、都市計画法（昭和43年法律第100号）第8条第1項1号の用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものを含むものとする。宅地建物取引
宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。宅地建物取引業
第3条第1項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう。
用途地域内と用途地域外の違い
用途地域内
・全ての土地（道路・公園・河川など公共施設の敷地を除く）
用途地域外
・すでに建物の敷地として供される土地
・建物の敷地として今後供されることを目的として取引される土地
宅建士（宅地建物取引士）になるには
宅建士（宅地建物取引士、取引士）になるには、宅地建物取引士資格試験（宅建試験）に合格して取引士資格登録をし、宅地建物取引士証の交付を受ける必要があります。宅建試験は例年7月に申込が始まり、10月の第3日曜日に全国の都道府県で実施されます。合格率は15～17％で合格者は毎年約3万人。しっかりと勉強すれば取得できる資格です。宅建士の有効期間は5年ですが、10種類の「欠格事由」に１つでも該当すると、宅建士の登録をすることはできません。登録すると、都道府県の宅地建物取引士資格登録簿に「氏名・住所・本籍・宅建業者に勤めている場合は業者名と免許証番号」などが記載されます。これらに変更があった場合は「遅滞なく」届け出なければなりません。
宅地建物取引士の「欠格事由」
- 成年被後見人、被保佐人、復権を得ていない破産者
- 免許を取り消され、取り消しの日から５年を経過していない者
- 免許取消処分前に廃業し、廃業届から５年を経過しない者
- 禁固以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者
- 一定の罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者
- 免許申請前５年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者
- 宅建業に関して不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
- 事務禁止処分を受け、その禁止期間中に本人の申請により登録の削除がなされ、まだ禁止期間が満了していない者
- 宅建業の営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
- 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員または暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者
まとめ
建物やそれが建つ宅地の売買、代理や媒介の仕事を「業として行う」場合は、宅建業者の免許が必要です。
建物を賃貸する場合は自己所有・他人所有にかかわらず宅建業の免許は必要ありませんが、他人所有の建物を売買、交換する際には必要となります。
