事業用不動産とは？
テナント物件の契約で知っておきたいポイント
テナント物件を借りる際、重要なことは、あなたが「消費者」ではなくなるという点です。
個人であっても、事業として契約を結ぶ場合、消費者契約法の保護対象外となります。
これは、事業用不動産の契約が一般的な賃貸契約とは異なるためです。
事業用不動産の契約における注意点
事業者と消費者の間には、情報の格差や交渉力の差があることが多く、これを補うために2001年に消費者契約法が制定されました。
しかし、事業用不動産の契約では、この法律が適用されないことが多いため、契約内容について慎重に確認する必要があります。
例えば、飲食店の独立を考え、日本料理店のテナントを探している場合を想像してください。
希望する物件がなかなか見つからず、知り合いの紹介でようやく理想的な居抜き物件を見つけたとします。
しかし、この物件の内装や設備は前の借主の所有物であり、これらを引き継ぐために造作買取契約を結ぶ必要があります。
造作買取契約のリスク
造作買取契約では、内装や設備の引き渡し時に不具合が発生した場合、その対応が契約でどう定められているかが重要です。
契約に特段の定めがない場合、設備が故障していたり動かなかったりした場合の修理費や廃棄費用、新しい設備の導入費用がすべて借主の負担となります。
このようなリスクを避けるためには、契約書の条項を事前にしっかり確認し、必要に応じて修正を求めることが大切です。
事業用不動産の市場動向と契約形態の変化
事業用不動産は、収益を目的として利用・所有される不動産のことを指します。
賃料や価格は、将来の収益を見込んで市場で形成されます。
近年、賃貸住宅市場の空室率が上昇し、不動産投資家がリスク回避のために事業用不動産を選ぶケースが増えています。
また、定期借地契約や事業用定期借地権など、新たな契約形態が広く認知され、利用されています。
たとえば、定期借地権は一定期間賃料収入を得た後、建物を解体して更地に戻す義務があります。
しかし、近年ではSDGs（持続可能な開発目標）の観点から、建物を再利用することが求められるようになっています。
スクラップ＆ビルドを避け、産業廃棄物を減らすための新たな取り組みも進んでおり、今後はこうした契約形態がさらに普及する可能性があります。
まとめ
事業用不動産の契約は、一般的な賃貸契約と異なり、注意すべきポイントが多くあります。
特に造作買取契約や定期借地権契約などの特殊な契約形態については、リスクをしっかり理解し、慎重に対応することが重要です。
事業用不動産の市場動向や契約形態の変化を踏まえ、最適な契約を選び、ビジネスを成功させましょう。
