宅地及び宅地の上に存する権利の評価ガイド 評価の方式
宅地の評価方式は、大きく分けて次の2つの方式があります。
1. 路線価方式
評価倍率表を確認
「路線」と記載されていれば路線価方式を適用します。
記載がない場合は倍率方式を適用します。
税務署または国税庁のホームページで「評価倍率表」を確認します。
路線価図で地域を確認
路線価がある場合：路線価方式を適用します。
路線価がない場合：倍率方式を適用します。
路線価図を用いて、対象宅地の前面道路に路線価額が付されているかを確認します。
路線価方式の例
兵庫県南あわじ市松帆地域を例に見てみましょう。
A地：前面道路に「21（千円）」と路線価が付されているため、路線価方式を適用します。
B地：路線価が付されていないため、倍率方式を適用します。
路線価図の情報
路線価図には以下の情報が記載されています。
路線価：単位は千円/㎡。
地区区分：第1種低層住居専用地域などの都市計画法上の用途地域とは異なる区分。
借地権割合：路線価の右隣に表示されるA–Gの記号で示されます（例：A=90%）。
2. 倍率方式
市街地的形態を形成しない地域の宅地に適用される方式です。
この方式では、固定資産税評価額に評価倍率表に記載されている倍率を乗じて土地評価額を算出します。
倍率方式の例
固定資産税評価額が100万円、評価倍率が1.2倍の場合、土地評価額は次のようになります。
土地評価額 = 100万円 × 1.2 = 120万円
倍率地域の特徴
倍率が異なる地域に該当する場合は、単価が高い地域の倍率を適用します。
固定資産評価証明書や評価倍率表を基に計算します。
借地権割合の考え方
借地権割合は、土地評価額を算出する際に重要な要素です。
路線価地域では、借地権割合は路線価図に記載されています。
倍率地域では、評価倍率表に基づき計算します。
借地権割合の例
A = 90%
B = 80%
C = 70%
借地権割合が記載されていない場合は20%を適用します。
用途地域別の地区分類
以下は地区区分の例です。
高度商業地区：都心や副都心で中高層の百貨店やオフィスが立ち並ぶ地域。
繁華街地区：歓楽街や著名な商業地。
普通住宅地区：主に低層住居専用地域で住宅が多い地区。
宅地評価のポイント
宅地の評価方式を正しく理解することで、適正な土地評価を行うことができます。
路線価方式は主に市街地向け。
倍率方式はそれ以外の地域向け。
これらの方式を活用して、信頼できる取引や投資判断に役立ててください。
物件探しのプロが見るポイント
株式会社コムハウス：竹村 光平
不動産関連資格：
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー3級・建築CADインストラクター・CADデザインマスター・第二種電気工事士・古物商許可証
アパート: 賃貸
CASA VERDE B棟: 0101
参考賃料: 9.1万円
管理費: 4,000円
間取り: 2LDK
面積: 59.71㎡
築年数: 2011年12月
総階数: 2階建
住所: 大阪府箕面市粟生間谷東５丁目37-1
