知らないと損する媒介契約の内容と意味
媒介契約とは何か？
不動産を売買する際には、不動産会社と媒介契約を結ぶことが一般的です。
売主が物件を売却する場合や、買主が購入を希望する場合に、不動産会社に仲介を依頼するための契約です。
媒介契約の主な目的は、不動産会社が依頼者に対して売買契約成立のための業務を行うことを約束する点にあります。
例えば、売却を依頼した場合、不動産会社は適切な買主を探し、物件の広告を出し、交渉を行います。
一方で、買主として契約する場合は、購入希望条件に合う物件を見つけ、契約手続きをサポートします。
この契約は重要事項説明や売買契約の手続き前に締結されることが多いですが、相談の段階で締結されるケースもあります。
媒介契約の基本的な種類
媒介契約には以下の3つの種類があります。
それぞれの特徴を理解しておくことで、契約に際して適切な選択が可能になります。
専属専任媒介契約
依頼者は1社の不動産会社のみに依頼。
自分で買主を見つけることは不可。
不動産会社は「レインズ（不動産流通標準情報システム）」に物件情報を登録する義務があり、販売状況を1週間に1回以上報告する必要があります。
専任媒介契約
専属専任と同様に1社の不動産会社のみに依頼。
自分で買主を見つけることは可能。
レインズへの登録義務があり、報告頻度は2週間に1回以上。
一般媒介契約
複数の不動産会社に依頼可能。
自分で買主を見つけることも可能。
レインズへの登録義務はありません。
レインズ（不動産流通標準情報システム）とは？
レインズとは、宅建免許を持つ不動産会社のみが利用できる物件情報の共有システムです。
依頼主が不動産会社に媒介契約を結んだ場合、その物件情報が他の不動産会社にも共有されることで、多くの買主とのマッチングが期待できます。
この仕組みを利用することで、効率的に取引が進む可能性が高まります。
媒介契約の有効期間
媒介契約の有効期間は最大3か月と定められており、自動更新はありません。
この期間が過ぎると契約を更新するかどうかを判断する必要があります。
ただし、契約期間中でも媒介契約の解除は可能です。
ただし、不動産会社に過失がない場合、広告費などの実費を請求される場合がある点に注意しましょう。
仲介手数料について
媒介契約によって発生する仲介手数料は法律で上限が定められています。以下の計算方法を参考にしてください。
成約価格200万円以下部分：成約価格の5%+税
成約価格200万円超400万円以下部分：成約価格の4%+税
成約価格400万円超部分：成約価格の3%+税
簡易計算式としては、「成約価格の3%+6万円+税」と覚えておくと便利です。
媒介契約を選ぶ際のポイント
売主にとって、専任媒介や専属専任媒介契約を選ぶことで、不動産会社が責任を持って販売活動を行うことが期待できます。
一方で、複数社に依頼できる一般媒介契約は競争意識を生む可能性があるため、短期間での売却が見込まれる場合に適しています。
ただし、売却しにくい物件の場合、専任契約のほうが販売活動が積極的に行われることが多いでしょう。
買主にとっては、契約の種類による大きな違いはあまりありませんが、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
媒介契約書の読み方と注意点
媒介契約書には、依頼主の住所・氏名、売出価格、契約内容などが記載されます。
不動産会社の営業担当者が簡単な説明だけで署名を求めることがありますが、契約書は業務範囲を明確にする重要な書類です。
以下のポイントを確認するようにしましょう。
第4条：宅地建物取引業者の義務
第7条：報酬の請求に関する内容
第8条：報酬の受領時期
これらを理解しておくことで、トラブルを未然に防ぐことが可能です。
まとめ
媒介契約は不動産取引において重要な役割を果たします。
それぞれの契約の特徴を理解し、目的や物件の状況に合わせて最適な契約を選びましょう。
また、媒介契約書をよく確認し、不明点は必ず担当者に質問してください。
不動産会社と良好な関係を築くことが、成功する取引への第一歩です。
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