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土地評価シリーズ 画地調整率・無道路地・がけ地補正とは? 不動産評価の重要ポイント

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土地評価シリーズ 画地調整率・無道路地・がけ地補正とは? 不動産評価の重要ポイント

カテゴリ:ノウハウ記事




画地調整率・無道路地・がけ地補正とは? 不動産評価の重要ポイント




不動産の売買や査定を行う際、土地の評価は非常に重要です。


特に、無道路地がけ地といった特殊な土地は、評価額が通常の宅地と異なります。


今回は、画地調整率、無道路地、がけ地補正について詳しく解説し、適正な土地評価のポイントを説明します。





無道路地とは? その評価方法


無道路地とは、公道に直接接していない土地のことを指します。


ただし、建築基準法上の「無道路地」と一般的な無道路地は異なり、以下のように区別されます。


  • 袋地(間口が狭い土地):私道を経由して公道に通じる土地

  • 完全な無道路地:どこにも接道していない土地


無道路地の評価の仕組み


無道路地は通常の宅地と比べて利用価値が低いため、評価額が減額されます。


その際の調整方法として「無道路地補正」が適用され、以下の計算が行われます。


  1. 想定整形地の評価:無道路地と隣接する土地を合わせて評価し、不整形地としての補正を行う

  2. 無道路地としての減額:評価額の40%以内で、相当と認められる額を控除

  3. 通路分の面積調整:接道義務を満たすための通路分の評価額を考慮


例えば、200,000円/㎡の路線価の土地がある場合、無道路地の減額が適用されると評価額が最大40%減額されることになります。






接道義務と建築基準法の関係


建物を建築するためには、**一定の道路に2m以上接していること(接道義務)**が必要です。


地域によっては条例で規定されていることもあり、大阪府や東京都では以下のように定められています。

建物の種類通路幅(大阪府)通路幅(東京都)
一般住宅2m2m(20m以内) / 3m(20m超)
共同住宅・ホテル4m3m(200㎡超) / 4m(20m超)


この基準を満たさない土地は、無道路地と同じように評価額が低くなることが多いです。





がけ地補正とは?


がけ地とは、傾斜度が30度以上の急傾斜地のことを指します。


がけ地を含む土地は、通常の宅地と比べて利用価値が低いため、評価額が減額される補正が行われます。


がけ地補正の計算方法


  1. がけ地部分の面積を算出

  2. がけ地割合を求める(総面積に対するがけ地の割合)

  3. がけ地補正率を適用する


例えば、20m×20mの土地(400㎡)のうち、200㎡ががけ地だった場合、がけ地割合は50%になります。


この場合、がけ地補正率表に基づき、評価額が約82%に減額されることになります。

がけ地割合補正率
30%以下0.90
30%~50%0.82
50%以上0.70

したがって、250,000円/㎡の土地の場合、**補正後の評価額は205,000円/㎡**となります。







まとめ


不動産の評価には、土地の形状や接道状況が大きく影響します。


特に、無道路地やがけ地は、通常の土地よりも低い評価となるため、売買や投資の際は慎重に判断する必要があります。


土地を査定する際は、画地調整率や補正率を考慮し、適正な価格を見極めることが重要です。


また、箕面市で土地の売買・査定を検討されている方は、弊社にご相談ください。適正な評価とサポートを提供いたします。







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竹村 光平の紹介

物件探しのプロが見るポイント

株式会社コムハウス:竹村 光平

不動産関連資格:
宅地建物取引士・少額短期保険募集人・ファイナンシャルプランナー3級・建築CADインストラクター・CADデザインマスター・第二種電気工事士・古物商許可証

宅地建物取引士の資格保有。箕面市の不動産業務のオールラウンドプレーヤー。箕面市の新築から既築の物件まで情報を網羅。特に新築物件は人気があるので、皆様にいち早く情報をお届け!「大阪市生まれ、東京育ち、箕面市在住」の竹村が「ピタッ」とくる箕面市の賃貸情報を配信。箕面が初めての方も不動産の事はお任せあれ!
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竹村 光平

初めまして、竹村と申します。お客様にとって理想の住まいを共に創り上げていけるよう心掛けています。柔軟な発想とお客様のご要望を大切にし、夢や希望に寄り添いながら、より良い提案をご提供できるよう心から努めてまいります。どんな些細なご質問やご相談でも構いませんので、お気軽にお声かけください。共に素敵な不動産の未来を築いていけることを楽しみにしております。

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