特殊な状況における宅地の評価：貸家建付借地権・転借権・転貸借地権・借家人の権利
不動産取引において、土地や建物の評価は非常に重要です。特に、特殊な権利関係が絡む宅地の評価は、適正な価格を算出するための知識が求められます。
本記事では、「貸家建付借地権」「転借権（借地権の又借り）」「転貸借地権（借地権の又貸し）」「借家人の宅地に対する権利」について詳しく解説します。
不動産の売買・賃貸・管理、事業用物件の評価、投資判断、税務対策などにも役立つ情報ですので、ぜひ参考にしてください。
貸家建付借地権とは？
貸家建付借地権とは、借地人が借りた土地に建物を建て、その建物を第三者に賃貸している場合に発生する権利です。
通常の借地権よりも、第三者が間接的に利用するため、評価額が低くなります。計算方法は以下の通りです。
計算式
貸家建付借地権の価額 ＝ 借地権の価額 － (借地権の価額 × 借家権割合 × 賃貸割合)
具体例
- 自用地としての価額：1億円
- 借地権割合：70%
- 借家権割合：30%
- 賃貸割合：100%
この場合の貸家建付借地権の価額は、
1億円 × 70% - (1億円 × 70% × 30% × 100%) = 4,900万円 となります。
転借権（借地権の又借り）とは？
転借権とは、すでに借地権者がいる土地を、さらに別の人が又借りする権利です。
この場合、転借権の価額は借地権にさらに借地権割合を乗じることで求められます。
計算式
転借権の価額 ＝ 借地権の価額 × 借地権割合
＝ 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借地権割合
具体例
- 自用地としての価額：1億円
- 借地権割合：70%
この場合の転借権の価額は、
1億円 × 70% × 70% = 4,900万円 となります。
さらに、この土地が貸家の敷地として利用されている場合、評価額は次のように調整されます。
転借権の価額（調整後） ＝ 転借権の価額 - (転借権の価額 × 借家権割合 × 賃貸割合)
- 借家権割合：30%
- 賃貸割合：80%
この場合、
4,900万円 - (4,900万円 × 30% × 80%) = 3,724万円 となります。
転貸借地権（借地権の又貸し）とは？
転貸借地権とは、借地権者が第三者にさらに土地を貸し出す場合に発生する権利です。
転貸借地権の評価は、借地権の価額から転借権の価額を控除して算出します。
計算式
転貸借地権の価額 ＝ 借地権の価額 - 転借権の価額
＝ 自用地としての価額 × 借地権割合 × (1 - 借地権割合)
具体例
- 自用地としての価額：1億円
- 借地権割合：70%
この場合の転貸借地権の価額は、
1億円 × 70% × (1 - 70%) = 2,100万円 となります。
さらに、転貸借地権が貸家の敷地として利用されている場合は次の計算を行います。
転貸借地権の価額（調整後） ＝ 転貸借地権の価額 - (転貸借地権の価額 × 借家権割合 × 賃貸割合)
- 借家権割合：30%
- 賃貸割合：80%
この場合、
2,100万円 - (2,100万円 × 30% × 80%) = 1,596万円 となります。
借家人の宅地等に対する権利とは？
借家人は建物を借りて住んでいるだけですが、宅地に対しても一定の権利を持ちます。
その権利の評価額は以下のように求めます。
計算式
①建物所有者＝宅地所有者の場合
自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃借割合
②建物所有者＝借地権者の場合
自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃借割合
③建物所有者＝転借権者の場合
自用地としての価額 × 借地権割合 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃借割合
④⑤ 区分地上権が設定されている場合
自用地としての価額 × 借地権割合 × (1 - 区分地上権割合) × 借家権割合 × 賃借割合
なお、借家権については、権利金等の取引が行われる慣行のない地域では評価対象外となるため、借家人の宅地に対する権利も発生しません。
まとめ
- 貸家建付借地権：借地人が建物を貸している場合、評価額は減少する
- 転借権：借地権を更に又借りする場合、評価額は借地権割合を二重に乗じる
- 転貸借地権：借地権を又貸しする場合、借地権の価額から転借権の価額を差し引く
- 借家人の権利：借地上の建物を借りている場合、間接的な土地の権利が評価される
特殊な宅地の評価は、取引や相続、税務にも影響を与えるため、正しい知識を持つことが大切です。
不動産の売買・賃貸・投資をご検討の際は、専門家に相談することをおすすめします。
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物件探しのプロが見るポイント
株式会社コムハウス：竹村 光平
不動産関連資格：
宅地建物取引士・少額短期保険募集人・ファイナンシャルプランナー3級・建築CADインストラクター・CADデザインマスター・第二種電気工事士・古物商許可証
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野口ビル:401
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管理費: 21,780円
間取り: -
面積: 72.72㎡
築年数: 平成3年9月
総階数: 4階建
住所: 大阪府箕面市萱野4-3-10
