賃貸アパートの居室内での出来事が及ぼす影響と賃借人の責任
1. はじめに
賃貸物件において、借主が居室内で自殺した場合、その影響は物理的なものにとどまらず、家主にとって大きな問題となります。
賃料収入の減少や物件価値の低下につながる可能性があり、賃借人（またはその相続人）にどのような責任があるのか、過去の判例をもとに解説します。
2. 善管注意義務とは？
民法第400条において、賃借人は賃貸物件を「善良な管理者の注意義務」をもって使用することが求められます。
つまり、賃借人は単に物理的な破損を防ぐだけでなく、心理的な嫌悪感を生じさせるような行為を避ける義務があります。
3. 過去の判例に見る損害賠償の可否
事例1：ワンルームマンションでの自殺（東京地裁 平成19年8月10日判決）
背景
単身者向けのアパートを所有する家主（X）が、一室をAに賃貸。
Aが室内で自殺。
家主Xは、賃料収入減少および建物全体・敷地の価値減少を理由に、Aの相続人（Y）に損害賠償を請求。
裁判所の判断
居室の賃料収入減少分については賠償義務を認定。
自殺後、1年間は賃貸が困難で、従前の賃料の8割減収。
その後2年間は5割減収が認められる。
建物全体や敷地の価値減少については賠償義務なし。
居室外の共用部分や敷地には、心理的嫌悪感が及ぶとは判断されなかった。
事例2：戸建住宅での事件（大津地裁 令和2年1月17日判決）
背景
賃貸住宅の転借人が同居人から殺害される事件が発生。
家主が「事件の影響で物件価値が下がった」として、加害者側に損害賠償を請求。
裁判所の判断
インターネット上の風評被害を根拠とした損害賠償請求は認められなかった。
事件が物件価値の下落と直接結びつく明確な証拠が不足していた。
4. 人の死の告知義務とガイドライン
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月8日策定）では、以下の基準が示されています。
告知義務あり：
自然死・日常生活中の不慮の死以外で発生した死亡事案
特殊清掃が行われた場合
告知義務なし：
自然死・日常生活中の不慮の死で、発生から3年以上経過した場合
このガイドラインに基づくと、賃貸物件での自殺の場合、発生から3年間は借主に対して告知が必要とされるため、物件の賃貸には影響が出る可能
性が高いです。
5. まとめ
賃貸アパートの居室内での自殺は、賃借人の善管注意義務違反に該当し、家主は賃料減収分について賠償請求が可能。
ただし、建物全体や敷地の価値減少については、賃借人の賠償責任が認められない場合が多い。
宅地建物取引業者は、ガイドラインに基づき、人の死について適切な告知義務を果たす必要がある。
賃貸物件を所有する家主や管理会社にとって、万が一のリスク管理が求められます。契約時の注意事項や告知義務の遵守を徹底し、万全の対策を講じましょう。
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物件探しのプロが見るポイント
株式会社コムハウス：竹村 光平
不動産関連資格：
宅地建物取引士・少額短期保険募集人・ファイナンシャルプランナー3級・建築CADインストラクター・CADデザインマスター・第二種電気工事士・古物商許可証
マンション:賃貸
佐藤メゾン:101
参考賃料: 7.5万円
管理費: 0円
間取り: 2LDK
面積: 54.9㎡
築年数: 1993年2月
総階数: 2階建
住所: 大阪府箕面市小野原東3-12-8
