特殊な状況における宅地の評価
1画地の宅地の中で容積率が異なる場合
宅地の評価において、容積率の違いは重要な要素です。
容積率とは、建物の延べ床面積の上限を示すもので、都市計画によって定められます。
例えば、一つの宅地が異なる容積率の区域にまたがっている場合、通常の路線価方式を用いると、一部の土地が過大評価される可能性があります。
そのため、適切な補正を加えて評価を行う必要があります。
具体的には、以下のような補正が適用されます。
- 奥行価格補正：奥行きの長さに応じた価値の調整
- 側方路線影響加算：角地などで価格が変わる場合の補正
- 不整形地補正：土地の形状が評価に与える影響を考慮
また、正面路線に接する部分の容積率が低い場合は、評価額が不適切に低くなる可能性があるため、適用条件を慎重に判断する必要があります。
セットバックを必要とする宅地
都市部では、建築基準法第42条第2項に基づき、幅員4m未満の道路に面する宅地ではセットバック（後退距離の確保）が必要になります。
これは将来的に道路の拡幅を見据えた措置であり、セットバック部分は宅地としての評価が低くなります。
セットバックが必要な土地の評価は、以下のような基準で行われます。
- 建物が建っている場合 → 70％減額
- 看板・ポールなどの構築物がある場合 → 70％減額
- 地上部分を道路敷として利用、地下部分を使用している場合 → 80％減額
- 地上・地下ともに未使用の場合 → 100％減額（評価ゼロ）
特に「船場」地域では、通常のセットバックとは異なる基準が適用されるため、事前に自治体で確認することが重要です。
まとめ
宅地の評価には、容積率の違いやセットバックの影響を適切に考慮することが求められます。
特に、不動産の売買・賃貸・管理において、適正な価格設定を行うためには、これらの補正を理解し、適用することが不可欠です。
本記事では、不動産取引の信頼性を高めるための評価方法について詳しく解説しました。
土地の査定や売却、投資を検討されている方は、ぜひご参考ください。
リンク
物件探しのプロが見るポイント
株式会社コムハウス：竹村 光平
不動産関連資格：
宅地建物取引士・少額短期保険募集人・ファイナンシャルプランナー3級・建築CADインストラクター・CADデザインマスター・第二種電気工事士・古物商許可証
ガレージハウス:賃貸
外院3丁目ガレージハウス:1～6
参考賃料: 17.8～26.5万円
管理費: 0円
間取り: 2LDK
面積: 72.72～116.76㎡
築年数: 2025年5月予定
総階数: 2階建
住所: 大阪府箕面市外院3丁目
